در روزهای اخیر بنا به آمار های غیر رسمی تمایل به خرید واحدهای پیش فروش آپارتمان افزایش یافت به همین دلیل دانستن قوانین پیش خرید آپارتمان در همین راستا لازم می باشد :
روند خرید آپارتمان پیش فروش در ایران
در ایران، قانون پیش فروش آپارتمان توسط سازمان مسکن و شهرسازی تنظیم و اجرا می‌شود. این قانون به منظور حفظ حقوق خریداران و فروشندگان در معاملات پیش فروش آپارتمان‌ها و واحدهای مسکونی تهیه شده است. تحت قانون پیش فروش آپارتمان، اقداماتی انجام می‌شود تا از سوء استفاده و نقض حقوق طرفین جلوگیری شود و روند معاملات به صورت شفاف و قانونی صورت گیرد.
به طور کلی، قانون پیش فروش آپارتمان شامل مفاد و مقرراتی است که شرایط و ضوابطی را برای فروش و خرید آپارتمان‌ها تعیین می‌کند. برخی اصول و ضوابط مهم در قانون پیش فروش آپارتمان عبارتند از:
- تعیین موضوع و شرایط پیش فروش: در این قانون، موضوع پیش فروش آپارتمان، شرایط قرارداد پیش فروش، محدودیت‌ها، روش‌ها و شرایط پرداخت مبلغ پیش پرداخت و سایر موارد مربوط به فروش و خرید آپارتمان تعیین می‌شود.
- تأییدیه قرارداد پیش فروش: براساس قانون پیش فروش آپارتمان، قرارداد پیش فروش باید توسط سازمان مسکن و شهرسازی تأیید شود تا اعتبار قانونی داشته باشد.
- ضمانت‌ها و تضمینات: قانون پیش فروش آپارتمان شرایط ضمانت و تضمیناتی را برای هر دو طرف، یعنی خریدار و فروشنده تعیین می‌کند. این شرایط ممکن است شامل ضمانت قرارداد، ضمانت ساخت و ساز، ضمانت کیفیت و غیره باشد.
- تنظیم و انتقال سند ملکیت: در قانون پیش فروش آپارتمان، روند تنظیم و انتقال سند ملکیت در معاملات پیش فروش آپارتمان تعیین شده است.
مهم است بدانید که قانون پیش فروش آپارتمان به منظور حمایت از حقوق طرفین است و برای جلوگیری از تضییع منابع و حفظ نظم در بازار مسکن تهیه شده است.
قانون پیش فروش آپارتمان
ماده1ـ هر قراردادی با هر عنوان که به موجب آن، مالک رسمی زمین (پیش‌فروشنده) متعهد به احداث یا تکمیل واحد ساختمانی مشخص در آن زمین شود و واحد ساختمانی مذکور با هر نوع کاربری از ابتدا یا در حین احداث و تکمیل یا پس از اتمام عملیات ساختمانی به مالکیت طرف دیگر قرارداد (پیش‌خریدار) درآید از نظر مقررات این قانون « قرارداد پیش‌فروش ساختمان» محسوب می‌شود.
تبصره ـ اشخاص ذیل نیز می‌توانند در چهارچوب این قانون و قراردادی که به‌موجب آن زمینی در اختیارشان قرار می‌گیرد اقدام به پیش‌فروش ساختمان نمایند:
1ـ سرمایه‌گذارانی که در ازاء سرمایه‌گذاری از طریق احداث بناء بر روی زمین متعلق به دیگری، واحدهای ساختمانی مشخصی از بناء احداثی بر روی آن زمین، ضمن عقد و به‌موجب سند رسمی به آنان اختصاص می‌یابد.
2ـ مستأجرین اراضی اعم از ملکی، دولتی، موقوفه که به‌موجب سند رسمی حق احداث بنا بر روی عین مستأجره را دارند.
ماده2ـ در قرارداد پیش‌فروش باید حداقل به موارد زیر تصریح شود:
1ـ اسم و مشخصات طرفین قرارداد اعم از حقیقی یا حقوقی
2ـ پلاک و مشخصات ثبتی و نشانی وقوع ملک
3ـ اوصاف و امکانات واحد ساختمانی مورد معامله مانند مساحت اعیانی، تعداد اتاقها، شماره طبقه، شماره واحد، توقفگاه (پارکینگ) و انباری
4ـ مشخصات فنی و معماری ساختمانی که واحد در آن احداث می‌شود مانند موقعیت، کاربری و مساحت کل عرصه و زیربنا، تعداد طبقات و کل واحدها، نما، نوع مصالح مصرفی ساختمان، سیستم گرمایش و سرمایش و قسمتهای مشترک و سایر مواردی که در پروانه ساخت و شناسنامه فنی هر واحد قید شده یا عرفاً در قیمت مؤثر است.
5 ـ بها یا عوض در قراردادهای معوض، تعداد اقساط و نحوه پرداخت
6 ـ شماره قبوض اقساطی برای بها، تحویل و انتقال قطعی
7ـ زمان تحویل واحد ساختمانی پیش‌فروش‌شده و تنظیم سند رسمی انتقال قطعی
8 ـ تعیین تکلیف راجع به خسارات، تضمینها و قرارداد بیمه‌ای، تغییر قیمت و تغییر مشخصات مورد معامله
9ـ تعهدات پیش‌فروشنده به مرجع صادرکننده پروانه و سایر مراجع قانونی
10ـ معرفی داوران
11ـ احکام مذکور در مواد (6)، (7) و (8) و تبصره آن، (9)، (11)، (12)، (14)، (16) و (20) این قانون
ماده3ـ قرارداد پیش‌فروش و نیز قرارداد واگذاری حقوق و تعهدات ناشی از آن باید با رعایت ماده (2) این قانون از طریق تنظیم سند رسمی نزد دفاتر اسناد رسمی و با درج در سند مالکیت و ارسال خلاصه آن به اداره ثبت محل صورت گیرد.
ماده4ـ تنظیم قرارداد پیش‌فروش منوط به ارائه مدارک زیر است:
1ـ سند رسمی مالکیت یا سند رسمی اجاره با حق احداث بناء یا قرارداد رسمی حاکی از این‌که مورد معامله در ازاء سرمایه‌گذاری با حق فروش از طریق احداث بناء بر روی عرصه به پیش‌فروشنده اختصاص یافته است.
2ـ پروانه ساخت کل ساختمان و شناسنامه فنی مستقل برای هر واحد
3ـ بیمه‌نامه مربوط به مسؤولیت موضوع ماده (9) این قانون
4ـ تأییدیه مهندس ناظر ساختمان مبنی بر پایان عملیات پی ساختمان
5 ـ پاسخ استعلام از اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک
تبصره ـ در مجموعه‌های احداثی که پیش‌فروشنده تعهداتی در برابر مرجع صادرکننده پروانه از قبیل آماده‌سازی و انجام فضاهای عمومی و خدماتی با پرداخت حقوق دولتی و عمومی و نظارت آن دارد، اجازه پیش‌فروش واحدهای مذکور منوط به حداقل سی‌درصد (30%) پیشرفت در انجام سرجمع تعهدات مربوط و تأیید آن توسط مرجع صادرکننده پروانه می‌باشد.
ماده5 ـ تنظیم قرارداد پیش‌فروش و واگذاری حقوق و تعهدات ناشی از آن نزد دفاتر اسناد رسمی با پرداخت حق‌الثبت و بدون ارائه گواهی مالیاتی صرفاً در قبال پرداخت حق‌التحریر طبق تعرفه خاص قوه قضائیه صورت می‌گیرد.
ماده6 ـ چنانچه پیش‌فروشنده در تاریخ مقرر در قرارداد واحد پیش‌فروش‌شده را تحویل پیش‌خریدار ندهد و یا به تعهدات خود عمل ننماید علاوه بر اجراء بند(9) ماده (2) این قانون مکلف است به شرح زیر جریمه تأخیر به پیش‌خریدار بپردازد مگر این‌که به مبالغ بیشتری به نفع پیش‌خریدار توافق نمایند. اجراء مقررات این ماده مانع از اعمال خیارات برای پیش‌خریدار نیست.
1ـ درصورتی که واحد پیش‌فروش‌شده و بخش‌های اختصاصی نظیر توقفگاه (پارکینگ) و انباری در زمان مقرر قابل بهره‌برداری نباشد، تا زمان تحویل واحد به پیش‌خریدار، معادل اجرت‌المثل بخش تحویل‌نشده
2ـ درصورت عدم انجام تعهدات در قسمتهای مشاعی، روزانه به میزان نیم‌درصد (5/0%) بهای روز تعهدات انجام‌نشده به میزان قدرالسهم پیش‌خریدار
3ـ درصورت عدم انجام تعهدات در قسمتهای خدمات عمومی موضوع بند (9) ماده (2) این قانون از قبیل خیابان، فضای سبز، مساجد، مدارس و امثال آن روزانه به میزان یک در هزار بهای روز تعهدات انجام شده به میزان قدرالسهم پیش‌خریدار
4ـ درصورت عدم اقدام به موقع به سند رسمی انتقال، روزانه به میزان یک در هزار مبلغ قرارداد
ماده7ـ درصورتی که مساحت بناء براساس صورت مجلس تفکیکی، کمتر یا بیشتر از مقدار مشخص شده در قرارداد باشد، مابه‌التفاوت براساس نرخ مندرج در قرارداد مورد محاسبه قرار خواهد گرفت، لیکن چنانچه مساحت بنا تا پنج درصد (5%) افزون بر زیربنای مقرر در قرارداد باشد، هیچکدام از طرفین حق فسخ قرارداد را ندارند و در صورتی‌که بیش از پنج درصد (5%) باشد صرفاً خریدار حق فسخ قرارداد را دارد.
چنانچه مساحت واحد تحویل‌شده کمتر از نود و پنج درصد (95%) مقدار توافق‌شده باشد پیش‌خریدار حق فسخ قرارداد را دارد یا می‌تواند خسارت وارده را بر پایه قیمت روز بناء و براساس نظر کارشناسی از پیش‌فروشنده مطالبه کند.
ماده8 ـ در تمامی مواردی که به دلیل تخلف پیش‌فروشنده، پیش‌خریدار حق فسخ خود را اعمال می‌نماید، پیش‌فروشنده باید خسارت وارده را بر مبناء مصالحه طرفین یا برآورد کارشناس مرضی‌الطرفین به پیش‌خریدار بپردازد.
تبصره ـ درصورت عدم توافق طرفین، پیش‌فروشنده باید تمام مبالغ پرداختی را براساس قیمت روز بناء، طبق نظر کارشناس منتخب مراجع قضائی همراه سایر خسارات قانونی به پیش‌خریدار مسترد نماید.
ماده9ـ پیش‌فروشنده در قبال خسارات ناشی از عیب بناء و تجهیزات آن و نیز خسارات ناشی از عدم رعایت ضوابط قانونی، در برابر پیش‌خریدار و اشخاص ثالث مسؤول است و باید مسؤولیت خود را از این جهت بیمه نماید. چنانچه میزان خسارت وارده بیش از مبلغی باشد که از طریق بیمه پرداخت می‌شود، پیش‌فروشنده ضامن پرداخت مابه‌التفاوت خسارت وارده خواهد بود.
ماده10ـ درمواردی که بانکها به پیش‌خریداران براساس قرارداد پیش‌فروش، تسهیلات خرید می‌دهند، وجه تسهیلات از طرف پیش‌خریدار توسط بانک به حساب پیش‌فروشنده واریز و مالکیت عرصه به نسبت سهم واحد پیش‌خریداری‌شده و نیز حقوق پیش‌خریدار نسبت به آن واحد به عنوان تضمین أخذ می‌گردد.
ماده11ـ در پیش‌فروش ساختمان نحوه پرداخت اقساط بهای مورد قرارداد توافق طرفین خواهد بود، ولی حداقل ده درصد (10%) از بها همزمان با تنظیم سند قطعی قابل‌وصول خواهد بود و طرفین نمی‌توانند برخلاف آن توافق کنند.
ماده12ـ درصورتی که عملیات ساختمانی متناسب با مفاد قرارداد پیشرفت‌نداشته باشد، پیش‌خریدار می‌تواند پرداخت اقساط را منوط به ارائه تأییدیه مهندس ناظر مبنی بر تحقق پیشرفت از سوی پیش‌فروشنده نماید و مهندس ناظر مکلف است به تقاضای هریک از طرفین ظرف یک‌ماه گزارش پیشرفت کار را ارائه نماید.
ماده13ـ پیش‌خریدار به نسبت اقساط پرداختی یا عوض قراردادی، مالک ملک پیش‌فروش‌شده می‌گردد و در پایان مدت قرارداد پیش‌فروش و اتمام ساختمان، با تأیید مهندس ناظر درصورتی‌که تمام اقساط را پرداخت یا عوض‌قراردادی را تحویل داده باشد، با ارائه مدارک مبنی بر ایفاء تعهدات، می‌تواند با مراجعه به یکی از دفاتر اسناد رسمی، تنظیم سند رسمی انتقال به نام خود را درخواست نماید چنانچه پیش‌فروشنده حداکثر ظرف ده روز پس از اعلام دفترخانه از انتقال رسمی مال پیش‌فروش‌شده خودداری نماید، دفترخانه با تصریح مراتب مبادرت به تنظیم سند رسمی به نام پیش‌خریدار یا قائم مقام وی می‌نماید. اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک مکلف است به تقاضای ذی‌نفع نسبت به تفکیک و یا افراز ملک پیش‌فروش شده اقدام نماید.
ماده14ـ درصورت انجام کامل تعهدات از سوی پیش‌خریدار چنانچه پیش‌فروشنده تا زمان انقضاء مدت قرارداد موفق به تکمیل پروژه نگردد، با تأیید مهندس ناظر ساختمان مبنی بر این‌که صرفاً اقدامات جزئی تا تکمیل پروژه باقیمانده است (کمتر از ده درصد «10%» پیشرفت فیزیکی مانده باشد)، پیش‌خریدار می‌تواند با قبول تکمیل باقی قرارداد به دفتر اسناد رسمی مراجعه نماید و خواستار تنظیم سند رسمی به قدرالسهم خود گردد. حقوق دولتی و هزینه‌هایی که طبق مقررات بر عهده پیش‌فروشنده بوده و توسط پیش‌خریدار پرداخت می‌گردد مانع از استیفاء مبلغ هزینه‌شده از محل ماده (11) و غیره با کسب نظر هیأت داوری مندرج در ماده (20) این قانون نخواهد بود.
ماده15ـ عرصه و اعیان واحد پیش‌فروش شده و نیز اقساط و وجوه وصول و یا تعهدشده بابت آن، قبل از انتقال رسمی واحد پیش‌فروش‌شده به پیش‌خریدار قابل توقیف و تأمین به نفع پیش‌فروشنده یا طلبکار او نیست.
ماده16ـ درصورت عدم پرداخت اقساط بها یا عوض قراردادی در مواعد مقرر، پیش‌فروشنده باید مراتب را کتباً به دفترخانه تنظیم‌کننده سند اعلام کند. دفترخانه مکلف است ظرف مهلت یک هفته به پیش‌خریدار اخطار نماید تا ظرف یک ماه نسبت به پرداخت اقساط معوقه اقدام نماید در غیر این‌صورت پیش‌فروشنده حق فسخ قرارداد را خواهد داشت.
ماده17ـ واگذاری تمام یا بخشی از حقوق و تعهدات پیش‌فروشنده نسبت به واحد پیش‌فروش شده و عرصه آن پس از اخذ رضایت همه پیش‌خریداران یا قائم‌مقام قانونی آنها بلامانع است.
ماده18ـ درصورت انتقال حقوق و تعهدات پیش‌خریدار نسبت به واحد پیش‌فروش‌شده بدون رضایت پیش‌فروشنده، پیش‌خریدار عهده‌دار پرداخت بها یا عوض قرارداد خواهد بود.
ماده19ـ پس از انتقال قطعی واحد پیش‌فروش شده و انجام کلیه تعهدات، قرارداد پیش‌فروش از درجه اعتبار ساقط و طرفین ملزم به اعاده آن به دفترخانه می‌باشند.
ماده20ـ کلیه اختلافات ناشی از تعبیر، تفسیر و اجراء مفاد قرارداد پیش‌فروش توسط هیأت داوران متشکل از یک داور از سوی خریدار و یک داور از سوی فروشنده و یک داور مرضی‌الطرفین و در صورت عدم توافق بر داور مرضی‌الطرفین یک داور با معرفی رئیس دادگستری شهرستان مربوطه انجام می‌پذیرد. درصورت نیاز داوران می‌توانند از نظر کارشناسان رسمی محل استفاده نماید. آئین‌نامه اجرائی این ماده توسط وزارت مسکن و شهرسازی و وزارت دادگستری تهیه و به تأیید هیأت وزیران خواهد رسید. داوری موضوع این قانون تابع مقررات آئین دادرسی دادگاههای عمومی و انقلاب خواهد بود.
ماده21ـ پیش‌فروشنده باید قبل از هرگونه اقدام جهت تبلیغ و آگهی پیش‌فروش به هر طریق از جمله درج در مطبوعات و پایگاههای اطلاع‌رسانی و سایر رسانه‌های گروهی و نصب در اماکن و غیره، مجوز انتشار آگهی را از مراجع ذی‌صلاح که در آئین‌نامه اجرائی این قانون مشخص می‌شود أخذ و ضمیمه درخواست آگهی به مطبوعات و رسانه‌های یادشده ارائه نماید. شماره و تاریخ این مجوز باید در آگهی درج و به اطلاع عموم رسانده شود.
مطبوعات و رسانه‌ها قبل از دریافت مجوز یادشده حق درج و انتشار آگهی پیش‌فروش را ندارند. در غیر این صورت به توقیف به مدت حداکثر دو ماه و جزاء نقدی از ده میلیون (10.000.000)ریال تا یکصد میلیون (100.000.000) ریال و در صورت تکرار به حداکثر مجازات محکوم خواهند شد.
ماده22ـ شهرداری‌ها مکلفند هنگام صدور پروانه ساختمان برای هر واحد نیز شناسنامه فنی مستقل با ذکر مشخصات کامل و ملحقات و سایر حقوق با شماره مسلسل صادر و به متقاضی تسلیم نمایند.
ماده23ـ اشخاصی که بدون تنظیم سند رسمی اقدام به پیش‌فروش ساختمان یا بدون اخذ مجوز اقدام به درج یا انتشار آگهی نمایند، به حبس از نود و یک روز تا یک‌سال یا جزاء نقدی به میزان دو تا چهار برابر وجوه و اموال دریافتی محکوم می‌شوند.
تبصره ـ جرائم مذکور در این ماده تعقیب نمی‌شود مگر با شکایت شاکی خصوصی یا وزارت مسکن و شهرسازی و با گذشت شاکی، تعقیب یا اجراء آن موقوف می‌شود.
ماده24ـ مشاوران املاک باید پس از انجام مذاکرات مقدماتی، طرفین را جهت تنظیم سند رسمی قرارداد پیش‌فروش به یکی از دفاتر اسناد رسمی دلالت نمایند و نمی‌توانند رأساً مبادرت به تنظیم قرارداد پیش‌فروش نمایند. در غیراین‌صورت برای بار اول تا یک‌سال و برای بار دوم تا دو سال تعلیق پروانه کسب و برای بار سوم به ابطال پروانه کسب محکوم می‌شوند.
ماده25ـ آئین‌نامه اجرائی این قانون ظرف سه ماه از تاریخ تصویب توسط وزارت دادگستری با همکاری وزارت مسکن و شهرسازی و سازمان ثبت اسناد و املاک کشور تهیه و پس از تأیید رئیس قوه قضائیه به تصویب هیأت وزیران خواهد رسید.
ماده 1– در اين آيين نامه اصطلاحات زير در معاني مشروح به كار مي روند:
الف – قانون: قانون پيش فروش ساختمان- مصوب 1389- .
ب– پيش فروشنده: مالك رسمي زمين يا سرمايه گذار يا مستأجر.
پ – مالك رسمي زمين: شخصي كه مطابق ماده (22) قانون ثبت اسناد و املاك – مصوب 1310- داراي سند رسمي مالكيت مي باشد.
ت – مستأجر: شخصي كه به موجب سند رسمي داراي حق احداث بنا بر روي عين مستأجره مي باشد.
ث – سرمايه گذار: شخصي كه به موجب سند رسمي با مالك يا مستأجر براي احداث بنا سرمايه گذاري مي نمايد و واحد يا واحدهاي ساختماني مشخص از بناي احداثي با حق فروش به وي اختصاص مي يابد.
ج – سند رسمي: سندي كه بين پيش فروشنده و پيش خريدار يا واگذارنده و منتقل اليه حقوق و تعهدات ناشي از آن، در دفاتر اسناد رسمي تنظيم مي گردد.
چ – عمليات پي ساختمان: عملياتي كه پس از خاكبرداري و در اجراي پي ريزي (فونداسيون) جهت استقرار ستون هاي ساختمان يا ديوارهاي باربر بر روي پي انجام مي گيرد و با پايان آن، اجراي اسكلت ساختمان شروع مي شود.
ح – مهندس ناظر: شخصي كه داراي پروانه اشتغال به كار مهندسي از وزارت راه و شهرسازي بوده و از طرف مالك يا پيش فروشنده به مرجع صدور پروانه ساختمان معرفي و پس از موافقت مرجع مربوط، مسئوليت نظارت بر اجراي ساخت و ساز ساختمان را براساس پروانه ساختمان و شناسنامه فني و ملكي ساختمان و ساير تكاليف مقرر برعهده دارد.
خ – گواهي اتمام ساختمان: برگه اي با امضاي مهندس ناظر كه به موجب آن پايان عمليات ساختماني براساس مقررات ملي ساختمان به مرجع صدور پروانه ساختمان اعلام مي گردد.
د – شناسنامه فني و ملكي ساختمان: سندي كه براساس بند (ز) ماده (21) قانون نظام مهندسي و كنترل ساختمان- مصوب 1374- و مطابق دستورالعمل وزارت راه و شهرسازي مشتمل بر سيستم و پايداري سازه، تأسيسات برقي و مكانيكي و مشخصات معماري ساختمان صادر مي شود.
ذ – هيأت داوري: هيأت موضوع ماده (20) قانون.
ماده 2 – قرارداد پيش فروش و واگذاري حقوق و تعهدات طرفين (پيش خريدار و پيش فروشنده) بايد به صورت رسمي از طريق دفتر اسناد رسمي با رعايت تمام قيود و شرايط مقرر در مواد (2) و (4) قانون تنظيم و منعقد شود و خلاصه در سند مالكيت قيد و خلاصه آن به اداره ثبت محل اعلام گردد. نمونه قرارداد پيش فروش، توسط سازمان ثبت اسناد و املاك كشور با همكاري كانون سردفتران و دفتر ياران مركز و وزارت راه و شهرسازي ظرف يكماه پس از ابلاغ اين آيين نامه تهيه و جهت استفاده متقاضيان در اختيار آنان قرار خواهد گرفت.
ماده 3 – سردفتر اسناد رسمي مكلف است پس از تنظيم و امضاي قرارداد پيش فروش نسبت به درج خلاصه معامله در سامانه الكترونيكي سازمان ثبت اسناد و املاك كشور اقدام نمايد. واحد ثبتي مكلف است ظرف (24) ساعت خلاصه مربوط را در دفتر املاك ثبت كند. در اين مرحله ضرورتي به ارسال سند مالكيت به اداره ثبت نمي باشد.
ماده 4 – واحد ثبتي مكلف است پاسخ استعلام ثبتي ملك را براساس آخرين وضعيت ملك، نام و مشخصات آخرين مالك و ساير اشخاصي كه به هر نحو در ملك داراي حق مي باشند، تهيه و ظرف پنج روز كاري به دفترخانه ارسال نمايد. تخلف از اين بند موجب تعقيب اداري است.
ماده 5 – كليه عوامل مربوط در ساخت سازه هاي موضوع قرارداد پيش فروش از قبيل مهندس ناظر، پيمانكار و مالك رسمي زمين مكلفند قوانين و مقررات و ضوابط شهرسازي و معماري و دستورالعمل هاي قانوني را در اين زمينه رعايت نمايند.
ماده 6 – در قرارداد پيش فروش بايد وضعيت واحد، انباري، توقفگاه، مشاعات و حقوق ارتفاقي و ساير موارد مندرج در ماده (2) قانون مطابق با شناسنامه فني و ملكي ساختمان درج و تصريح گردد.
ماده 7 – ملاك محاسبه نهايي مساحت و قيمت با رعايت ماده (7) قانون، صورت مجلس تفكيكي خواهد بود.
ماده 8 – درمواردي كه واحدي توسط چند نفر پيش خريد مي شود بايد ميزان سهم هر يك از پيش خريداران توسط دفتر اسناد رسمي در سند مشخص و به هريك از پيش خريداران يك نسخه از سند تحويل شود.
ماده 9 – در تنظيم سند پيش فروش، قيود و محدوديت هاي مندرج در سند مالكيت پيش فروشنده بايد در سند مذكور تصريح گردد.
ماده 10 – شهرداري ها و ساير مراجع قانوني ذي ربط مكلفند هنگام صدور پروانه احداث ساختمان، ظرف يك هفته تعداد واحدهاي منظور در پروانه را به واحدهاي ثبتي محل وقوع ملك اعلام نمايند.
ماده 11– در اجراي ماده (12) قانون، مهندس ناظر مكلف است ظرف يك ماه از تاريخ دريافت تقاضاي كتبي هريك از طرفين، پس از بازديد محل و تطبيق وضعيت موجود با پروانه ساخت، گزارش پيشرفت كار و درصد اقدامات انجام شده را به متقاضي اعلام كند. تقاضا و گزارش ياد شده بايد در دو نسخه تهيه و حسب مورد نسخه دوم به امضاي مهندس ناظر يا متقاضي برسد. چنانچه حسب گزارش مهندس ناظر، عمليات ساختماني متناسب با قرارداد، پيشرفت نداشته باشد پيش خريدار مي تواند پرداخت اقساط را منوط به ارايه تأييديه مهندس ناظر مبني بر تحقق پيشرفت از سوي پيش فروشنده نمايد.
ماده 12 – پيش فروشنده بايد مسئوليت خود را براي جبران خسارت هاي ناشي از عيب بنا و تجهيزات آن و زيان هاي ناشي از عدم رعايت ضوابط قانون و ساير قوانين مربوط در مقابل پيش خريدار و اشخاص ثالث بيمه نمايد. حداقل مدت بيمه نامه، تاريخ تحويل ساختمان و حداكثر آن مطابق توافق پيش فروشنده و پيش خريدار تعيين خواهد شد.
ماده 13 – درمواردي كه پيش خريدار حق فسخ دارد مي تواند با تنظيم اظهارنامه كتبي و ابلاغ آن از طريق دفتر اسناد رسمي تنظيم كننده قرارداد يا طرق مقتضي ديگر اعلام فسخ نمايد. درصورت بروز اختلاف ، مطابق ماده (20) قانون و ساير مقررات مربوط اقدام خواهد شد.
ماده 14 – پيش فروشنده تنها درصورت اخذ رضايت همه پيش خريداران يا قائم مقام قانوني آنان مي تواند تمام يا بخشي از حقوق و تعهداتش را به ديگري واگذار كند. پيش خريدار بايد براي واگذاري حقوق و تعهدات خود رضايت پيش فروشنده را اخذ نمايد والاً مسئول پرداخت بها يا عوض قرارداد خواهد بود. رضايت مذكور در مواد (17) و (18) قانون بايد كتبي و با گواهي دفتر اسناد رسمي باشد.
ماده 15 – درصورت انجام كامل تعهدات از سوي پيش خريدار (مستند به قبوض اقساطي موضوع بند (6) ماده (2) و يا توديع آن در صندوق ثبت يا دادگستري)، اگر پيش فروشنده تا زمان انقضاي مدت قرارداد موفق به تكميل پروژه نگردد، چنانچه با تأييد مهندس ناظر ساختمان، كمتر از ده درصد عمليات ساختماني باقي مانده باشد و پيش خريدار با قبول تكميل باقي قرارداد درخواست تنظيم سند قطعي نمايد، تنظيم سند به نسبت قدرالسهم او بلا مانع مي باشد. در اين حالت پيش خريدار با پرداخت هزينه هاي مربوط و حقوق دولتي كه برعهده پيش فروشنده است مي تواند با جلب نظر هيأت داوران موضوع ماده (20) قانون ازمحل وجوه مندرج در ماده (11) قانون تأمين و استيفا نمايد.
تبصره – تنظيم سند قطعي به نحو مفروز تنها در صورت وجود صورتمجلس تفكيكي موردي امكان پذير خواهد بود.
ماده 16 – تنظيم قرارداد پيش فروش از طرف مستأجر يا سرمايه گذار و واگذاري حقوق و تعهدات پيش فروشنده و پيش خريدار، منوط به ارسال خلاصه آن به واحد ثبتي محل و درج مراتب در حاشيه يا ظهر سند اجاره يا قرارداد پيش فروش مي باشد.
ماده 17 – امضاي مهندس ناظر مبني بر پايان عمليات پي ساختمان و نيز تأييد موضوع مواد (13) و (14) قانون بايد توسط دفتر اسناد رسمي گواهي گردد.
ماده 18 – اقدام به پيش فروش ساختمان بدون تنظيم سند رسمي ممنوع است و با مرتكب طبق مواد (23) و (24) قانون رفتار خواهد شد.
ماده 19 – وزارت راه و شهرسازي مرجع صدور مجوز انتشار آگهي پيش فروش مي باشد. صدور مجوز انتشار آگهي براساس دستورالعملي است كه ظرف يك ماه پس از ابلاغ اين آيين نامه توسط وزارت ياد شده تهيه خواهد شد.
ماده 20 – رسانه هاي جمعي جهت انتشار آگهي پيش فروش ساختمان مكلفند مجوز انتشار مربوط را از درخواست كننده آگهي مطالبه كنند و شماره، مشخصات و اطلاعات مندرج در مجوز و مرجع صادر كننده مجوز را در متن آگهي قيد نمايند والاً طبق ماده (21) قانون اقدام خواهد شد.
ماده 21 – وزارتخانه هاي راه و شهرسازي، دادگستري و فرهنگ و ارشاد اسلامي موظفند با همكاري سازمان هاي صدا و سيماي جمهوري اسلامي ايران و ثبت اسناد و املاك كشور به منظور آشنايي و آگاهي مردم از مقررات و الزامات قانون و آيين نامه و نحوه اجراي آنها به نحو مقتضي اطلاع رساني نمايند.
ماده 22 – مأخذ محاسبه حق الثبت موضوع ماده (5) قانون، ماده (1) قانون وصول برخي از درآمدهاي دولت و مصرف آن درموارد معين – مصوب 1373- با اصلاحات بعدي مي باشد.
در صورت تمایل به پیش خرید آپارتمان می توانید با مشاوران برتر ملک تماس بگیرید.